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Abogado de servidumbres en A Coruña

Q: ¿Qué diferencia hay entre el predio dominante y el predio sirviente?

El predio dominante es la finca que se beneficia de la servidumbre (por ejemplo, la que tiene derecho de paso) y el predio sirviente es la que la soporta (la que tiene que dejar pasar). Es la distinción básica del artículo 530 del Código Civil y de ella dependen los derechos y obligaciones de cada propietario.

Q: ¿Se puede adquirir una servidumbre solo por usarla muchos años?

Solo en parte. Según el artículo 537 del Código Civil , únicamente las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse por prescripción de veinte años . Las discontinuas (como, por regla general, la de paso) y las no aparentes exigen título, conforme a los artículos 538 y 539.

Q: ¿Cómo se extingue una servidumbre que ya no se usa?

El artículo 546 del Código Civil recoge varias causas de extinción: la reunión del predio dominante y el sirviente en un mismo dueño, el no uso durante veinte años , la imposibilidad de ejercerla o la renuncia del titular del predio dominante. Para declararla extinguida se ejercita la acción civil correspondiente.

Q: ¿Qué es la acción confesoria y la acción negatoria?

La acción confesoria la ejercita quien quiere que se reconozca y respete una servidumbre a favor de su finca. La acción negatoria la usa el propietario que quiere declarar que su finca no soporta esa servidumbre, para liberarla de un gravamen inexistente o ejercido de forma abusiva.

Q: ¿Quién paga el mantenimiento de una pared medianera?

La medianería se regula en los artículos 571 a 579 del Código Civil . Como regla general, los gastos de reparación y conservación de la pared o muro medianero se reparten entre los propietarios en proporción a su derecho, salvo que uno renuncie a la medianería en los términos que prevé la ley.

Cuando una servidumbre de paso, de luces y vistas o de aguas enfrenta a dos fincas y no hay acuerdo, el Código Civil regula con detalle tus derechos y obligaciones, y nosotros los hacemos valer. En A Coruña estudiamos el título, la escritura y el Registro de la Propiedad y reclamamos o discutimos la servidumbre por la vía civil que corresponda. Damos cobertura a propietarios de toda la provincia de forma íntegramente online, sin desplazamientos. Somos abogados especialistas en servidumbres, con sede en Ronda (Málaga) y colegiados en el ICA Málaga.

A CoruñaServidumbre de pasoLuces y vistasAcción confesoria y negatoria

Sede en Ronda
C/ Molino 11 (Málaga)

Cobertura A Coruña
Atención 100% remota

952 87 42 37
Lun–Vie 9:00–19:00

QUÉ ES UNA SERVIDUMBRE

¿Qué es una servidumbre y por qué genera conflictos entre fincas?

Una servidumbre es un derecho real que grava una finca (predio sirviente) en favor de otra finca vecina de dueño distinto (predio dominante), conforme al artículo 530 del Código Civil. La raíz del problema suele ser la misma: el predio dominante reclama su derecho de paso, luces, aguas o medianería, y el predio sirviente entiende que no existe o que se ejerce de forma abusiva.

El Código Civil clasifica este derecho real de dos maneras. El artículo 536 diferencia las servidumbres legales o forzosas (impuestas por la ley, como la de paso o la de aguas) de las voluntarias (constituidas por la voluntad de los dueños). El artículo 532 las separa en continuas/discontinuas y aparentes/no aparentes, distinción clave porque solo las continuas y aparentes se adquieren por prescripción.

Como abogados especialistas en servidumbres, analizamos la escritura, la nota del Registro de la Propiedad y el estado real de ambas fincas para determinar qué servidumbre existe entre el predio dominante y el predio sirviente, cómo se constituyó y cuál es su alcance.

TIPOS DE SERVIDUMBRE

Las servidumbres más habituales entre vecinos

Estos son los conflictos de servidumbres que con más frecuencia llegan al despacho desde A Coruña. Cada uno tiene su propia regulación en el Código Civil.

Paso por finca ajena

La servidumbre de paso del artículo 564 del Código Civil ampara a quien tiene una finca sin salida a camino público: puede reclamar paso por la heredad vecina, indemnizando el perjuicio.

Distancias de vistas

El artículo 582 del Código Civil exige 2 metros de distancia para abrir ventanas con vistas rectas sobre la finca del vecino y 60 centímetros para las vistas oblicuas o de costado.

Acueducto y aguas

La servidumbre de acueducto (arts. 557 y ss. del Código Civil) permite conducir agua a través del predio sirviente cuando es necesaria para una finca que la precisa.

Paredes medianeras

Los artículos 571 a 579 del Código Civil regulan la medianería: el régimen de paredes y cercas compartidas entre fincas vecinas y el reparto de su mantenimiento.

CÓMO SE RECLAMA

Cómo se constituye, se prueba y se extingue una servidumbre

La clave de cualquier asunto de servidumbres es probar su origen y su alcance: si se constituyó por título, por signo aparente o por prescripción. Analizamos la escritura, la inscripción registral y el estado real del terreno para fijar la vía adecuada.

1. Constitución por título o por prescripción (arts. 537-540 CC)

El modo de constituir la servidumbre lo marca el artículo 537 del Código Civil: las continuas y aparentes pueden adquirirse por título o por prescripción de veinte años, mientras que las discontinuas y no aparentes requieren título (arts. 538 y 539). En su defecto, el artículo 540 admite la escritura de reconocimiento o la sentencia firme como título de constitución.

2. El signo aparente: la servidumbre que nace al dividir una finca

El artículo 541 del Código Civil recoge una de las vías más frecuentes en la práctica: la servidumbre por signo aparente. Cuando el propietario de dos fincas establece entre ellas un signo visible de servidumbre (un camino, una tubería, un desagüe) y luego enajena una, ese signo se considera título para que la servidumbre subsista, salvo que en el momento de la venta se exprese lo contrario o se haga desaparecer el signo. Es la base de muchos pleitos entre vecinos que compraron fincas antes unidas.

3. Cómo se extingue una servidumbre y cómo se defiende

Conforme al artículo 546 del Código Civil, la servidumbre se extingue, entre otras causas, por reunirse en un mismo titular el predio dominante y el sirviente, por el no uso durante veinte años, por hacerse imposible su ejercicio o por renuncia del titular dominante. En sede judicial, la acción confesoria sirve para afirmar la servidumbre y la acción negatoria para liberar la finca de un gravamen que no existe o se ejerce indebidamente.

QUÉ CONSIGUES

¿Qué obtienes al resolver tu conflicto de servidumbre en A Coruña?

El resultado de un buen planteamiento no es solo ganar un pleito: es fijar con seguridad jurídica qué servidumbre existe, con qué extensión y con qué límites, de modo que el conflicto entre las dos fincas quede zanjado. Dicho de otro modo: que un juez reconozca o niegue la servidumbre, que se ajusten las obras (ventanas, vallas, caminos) a lo que permite el Código Civil y que se fije la compensación económica que proceda entre las fincas.

Un ejemplo común: una servidumbre de paso lleva más de veinte años sin usarse porque la finca ya tiene otra salida. Se ejercita la acción para declarar su extinción por no uso (art. 546) y liberar el predio sirviente.

PASO A PASO

Cómo reclamar una servidumbre paso a paso en A Coruña

1
Revisión del título y de las fincas
Estudiamos la escritura, la nota del Registro de la Propiedad de ambas fincas y el estado físico del terreno para determinar si la servidumbre existe, cómo se constituyó y cuál es su alcance.
2
Intento de acuerdo y requerimiento
Buscamos un acuerdo entre las fincas mediante requerimiento al otro propietario; si prospera, se documenta en escritura para dar seguridad jurídica al pacto.
3
Acción judicial ante el juzgado
Si no hay acuerdo, interponemos la demanda civil (acción confesoria o negatoria, según el caso) ante los Juzgados de Primera Instancia de A Coruña, aportando la prueba documental, registral y, cuando hace falta, pericial.
4
Sentencia y resolución del conflicto
La resolución judicial zanja el litigio: reconoce o niega la servidumbre, ordena las obras o el cese que correspondan y cuantifica la compensación, normalmente con las costas a cargo de quien pierde.

EN TU ZONA

Servidumbres y conflictos entre fincas en A Coruña

Gestionamos reclamaciones de servidumbres en toda el área de A Coruña y su Audiencia Provincial de A Coruña. Atendemos conflictos de servidumbres en A Coruña, Santiago de Compostela y Oleiros, y en toda la provincia de A Coruña. Gestionamos el caso en remoto de principio a fin: la primera consulta es telefónica o por videollamada, sin desplazamientos.

Particularidad de A Coruña: En Galicia, además del Código Civil, la Ley 2/2006 de Derecho Civil de Galicia regula la servidumbre de paso y la figura propia de la serventía.

El régimen de servidumbres del Código Civil es de aplicación general, así que tu asunto cuenta con la misma base jurídica sea cual sea la provincia donde radiquen los predios.

¿Tu finca está en otra provincia de Galicia? También somos abogados de servidumbres en Ourense, Pontevedra, Lugo.

Ourense Pontevedra Lugo

DESPACHO

Hablemos de tu servidumbre en A Coruña

Primera valoración técnica sin compromiso: revisamos la escritura y la nota del Registro de la Propiedad, te decimos qué servidumbre existe entre las fincas y qué vía civil es la más adecuada. Atención directa del despacho.

PREGUNTAS FRECUENTES

Dudas habituales sobre servidumbres en A Coruña

¿Podéis llevar mi conflicto de servidumbre en A Coruña?

Sí. Tanto si quieres constituir o defender una servidumbre (de paso, luces y vistas, aguas o medianería) como si necesitas extinguir un gravamen sobre tu finca, el Código Civil te ampara y podemos reclamarlo por la vía civil. El primer paso es revisar la escritura y la nota del Registro de la Propiedad; con ellas te confirmamos si tu caso es viable en A Coruña.

¿Qué diferencia hay entre el predio dominante y el predio sirviente?

El predio dominante es la finca que se beneficia de la servidumbre (por ejemplo, la que tiene derecho de paso) y el predio sirviente es la que la soporta (la que tiene que dejar pasar). Es la distinción básica del artículo 530 del Código Civil y de ella dependen los derechos y obligaciones de cada propietario.

¿Se puede adquirir una servidumbre solo por usarla muchos años?

Solo en parte. Según el artículo 537 del Código Civil, únicamente las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse por prescripción de veinte años. Las discontinuas (como, por regla general, la de paso) y las no aparentes exigen título, conforme a los artículos 538 y 539.

¿Cómo se extingue una servidumbre que ya no se usa?

El artículo 546 del Código Civil recoge varias causas de extinción: la reunión del predio dominante y el sirviente en un mismo dueño, el no uso durante veinte años, la imposibilidad de ejercerla o la renuncia del titular del predio dominante. Para declararla extinguida se ejercita la acción civil correspondiente.

¿Qué es la acción confesoria y la acción negatoria?

La acción confesoria la ejercita quien quiere que se reconozca y respete una servidumbre a favor de su finca. La acción negatoria la usa el propietario que quiere declarar que su finca no soporta esa servidumbre, para liberarla de un gravamen inexistente o ejercido de forma abusiva.

¿Quién paga el mantenimiento de una pared medianera?

La medianería se regula en los artículos 571 a 579 del Código Civil. Como regla general, los gastos de reparación y conservación de la pared o muro medianero se reparten entre los propietarios en proporción a su derecho, salvo que uno renuncie a la medianería en los términos que prevé la ley.

SIGUIENTE PASO

Resuelve tu conflicto de servidumbre en A Coruña

Estudiamos la escritura y el Registro de la Propiedad sin compromiso, valoramos qué servidumbre existe entre las fincas y planteamos la reclamación o la defensa que corresponda. Atención directa del despacho y gestión remota en toda la zona de A Coruña.