16 May Valoración de inmuebles en herencia: criterios legales

Valoración de inmuebles en herencia: criterios legales

Cuando una persona fallece y deja bienes inmuebles, uno de los primeros problemas prácticos que enfrentan los herederos es determinar el valor de esos bienes. La valoración de inmuebles en herencia no es una cuestión meramente económica: tiene consecuencias directas en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en la distribución equitativa de la herencia y, en su caso, en la declaración del Impuesto sobre la Renta. Conocer los criterios legales aplicables evita conflictos entre herederos y errores ante la Hacienda autonómica.

Por qué es obligatorio valorar los inmuebles en una herencia

La obligación de declarar el valor de los inmuebles heredados deriva del artículo 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Dicha norma establece que la base imponible del impuesto es el valor neto de los bienes y derechos adquiridos, es decir, el valor real de los bienes minorado por las cargas y deudas deducibles.

En Andalucía, la Agencia Tributaria Andaluza (ATRIAN) es el organismo competente para revisar las valoraciones declaradas. Si considera que el valor declarado no se corresponde con el valor real del mercado, puede practicar una comprobación de valores conforme al artículo 57 de la Ley 58/2003, General Tributaria, lo que puede derivar en una liquidación complementaria con los correspondientes intereses de demora.

Más allá del ámbito fiscal, la valoración correcta es también indispensable para:

• Garantizar la igualdad entre los herederos en el reparto de la herencia.
• Calcular el importe de la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) al transmitir el inmueble.
• Acreditar la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF si posteriormente se vende el bien.
• Resolver disputas entre coherederos sobre la equidad del reparto.

Métodos de valoración admitidos legalmente

La legislación no impone un único método de valoración, sino que reconoce distintos criterios según el contexto. A continuación se explican los principales.

Valor de referencia catastral

Desde el 1 de enero de 2022, la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, introdujo el denominado valor de referencia como base imponible de los impuestos de Sucesiones y Donaciones y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Este valor lo determina la Dirección General del Catastro a partir de precios de compraventas comunicados por notarios y registradores, y se publica anualmente.

El valor de referencia catastral no debe confundirse con el valor catastral tradicional. El valor catastral sigue siendo relevante para el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y para otros cálculos, pero ya no es el criterio principal para el Impuesto sobre Sucesiones desde la reforma de 2021.

Si el bien inmueble dispone de valor de referencia aprobado, la base imponible del impuesto será, como mínimo, dicho valor de referencia. El heredero puede declararla por un importe superior, pero no inferior, salvo que impugne dicho valor ante el Catastro.

Valor de mercado

El valor de mercado es el precio que se obtendría en una transacción entre partes independientes en condiciones normales de mercado. Cuando el inmueble no dispone de valor de referencia catastral —situación que puede darse en inmuebles rústicos, construcciones singulares o bienes sin referencia catastral asignada— la Administración tributaria empleará el valor de mercado como base para la comprobación de valores.

Para acreditar el valor de mercado, lo más recomendable es obtener un informe de tasación pericial emitido por un arquitecto, arquitecto técnico o sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Este informe tiene plena validez frente a la Administración y puede utilizarse también en caso de litigio entre herederos.

Valoración pericial contradictoria

Si la Administración tributaria practica una comprobación de valores y el heredero no está de acuerdo con el resultado, el artículo 135 de la Ley General Tributaria reconoce el derecho a solicitar una tasación pericial contradictoria. En ese caso, cada parte nombra un perito y, si los valores difieren en más de un diez por ciento y en más de 120.000 euros, se designa un perito tercero dirimente.

Este procedimiento es un recurso útil cuando la Administración sobrevalora el inmueble y el heredero puede acreditar un valor inferior mediante prueba técnica solvente.

El valor catastral en herencias: alcance y limitaciones

Aunque el valor catastral en herencias ha dejado de ser el valor mínimo obligatorio para el Impuesto sobre Sucesiones tras la reforma de 2021, sigue siendo relevante en varios escenarios:

• Inmuebles sin valor de referencia: Cuando el Catastro no ha asignado valor de referencia al inmueble (frecuente en fincas rústicas, locales singulares o inmuebles en zonas sin datos de mercado suficientes), el valor catastral puede servir como punto de partida para la negociación con la Administración.
• Cálculo de la plusvalía municipal: El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana sigue tomando el valor catastral del suelo como referencia para uno de los métodos de cálculo permitidos tras la reforma introducida por el Real Decreto-ley 26/2021.
• Comprobaciones de la Administración: La Administración puede utilizar el valor catastral multiplicado por coeficientes actualizados como uno de los medios de comprobación previstos en el artículo 57.1.b de la Ley General Tributaria.

El valor catastral se puede consultar en el recibo del IBI, en la sede electrónica del Catastro o solicitando una certificación catastral. Es importante distinguir entre el valor catastral total (suelo más construcción) y el valor catastral del suelo, ya que cada uno opera en contextos distintos.

Valoración del piso en herencia: aspectos prácticos

La valoración del piso en herencia presenta particularidades respecto a otros inmuebles. A diferencia de una finca rústica, un piso en zona urbana suele disponer de valor de referencia catastral y cuenta con un mercado activo que facilita la comparación de precios.

Para obtener una valoración sólida de un piso en herencia, conviene:

1. Consultar el valor de referencia catastral en la sede electrónica del Catastro, que constituirá la base imponible mínima en el Impuesto sobre Sucesiones.
2. Contrastar con el mercado actual consultando precios de pisos similares en la misma zona, tanto en portales inmobiliarios como a través de un agente inmobiliario o tasador.
3. Encargar una tasación pericial si existe discrepancia significativa entre el valor de referencia y el valor real de mercado, o si se prevén conflictos entre herederos.
4. Considerar las cargas que afectan al inmueble: hipotecas pendientes, servidumbres, usufructos constituidos o derechos de tanteo y retracto pueden reducir el valor neto computable a efectos sucesorios.

El artículo 12 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones permite deducir de la base imponible las cargas o gravámenes de naturaleza perpetua, temporal o redimible que disminuyan el valor del bien. Una hipoteca pendiente de amortizar, por ejemplo, reduce el valor neto del piso a incluir en la masa hereditaria.

Consecuencias de declarar un valor incorrecto

Declarar un valor inferior al real puede suponer un ahorro fiscal a corto plazo, pero conlleva riesgos significativos. La Administración puede iniciar un procedimiento de comprobación de valores durante los cuatro años siguientes a la presentación de la autoliquidación (artículo 66 de la Ley General Tributaria). Si se detecta una diferencia relevante, se practicará una liquidación complementaria con intereses de demora y, en casos de ocultación deliberada, con sanciones económicas.

Además, declarar un valor artificialmente bajo tiene consecuencias en el IRPF del heredero cuando posteriormente venda el inmueble: el valor de adquisición computable será el declarado en la herencia, lo que incrementará la ganancia patrimonial tributable.

Por el contrario, declarar un valor superior al real tiene el efecto de incrementar innecesariamente la cuota del Impuesto sobre Sucesiones, lo que perjudica directamente al heredero. En estos casos, la tasación pericial contradictoria o la impugnación del valor de referencia son los instrumentos legales adecuados.

La valoración en herencias con inmuebles en Andalucía

Andalucía tiene competencias propias en materia de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. La normativa autonómica aplicable se encuentra en el Decreto Legislativo 1/2018, de 19 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos. Esta norma establece reducciones propias, bonificaciones y tipos impositivos específicos que pueden afectar sustancialmente a la cuota a pagar por los herederos andaluces.

La bonificación del 99 % en la cuota para cónyuges, descendientes y ascendientes en línea directa —que Andalucía aprobó con efectos desde el 1 de enero de 2022— no elimina la obligación de declarar correctamente el valor de los bienes. La autoliquidación debe presentarse aunque la cuota resultante sea cero o muy reducida, y el plazo general es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis meses previa solicitud.

Preguntas frecuentes sobre la valoración de inmuebles en herencia

¿El valor catastral sirve para declarar el Impuesto sobre Sucesiones?

Desde 2022, el valor mínimo computable es el valor de referencia catastral, no el valor catastral ordinario. Si el Catastro ha asignado valor de referencia al inmueble, ese es el mínimo obligatorio. Si no existe valor de referencia, se puede declarar el valor de mercado acreditado mediante tasación.

¿Qué ocurre si los herederos no se ponen de acuerdo sobre el valor del piso?

Si los coherederos discrepan sobre el valor de un inmueble en la partición hereditaria, cualquiera de ellos puede solicitar una tasación pericial independiente. Si la desavenencia persiste, corresponde al notario o, en último término, a un juez determinar el valor en el marco de la partición judicial de la herencia conforme a los artículos 1059 y siguientes del Código Civil.

¿Puede la Administración revisar el valor declarado en la herencia?

Sí. La Agencia Tributaria Andaluza dispone de cuatro años para comprobar los valores declarados en el Impuesto sobre Sucesiones. Si detecta que el valor real es superior al declarado, notificará una propuesta de regularización. El heredero tiene derecho a presentar alegaciones y, en su caso, a solicitar una tasación pericial contradictoria.

¿Cómo afecta la valoración en herencia a la posterior venta del inmueble?

El valor declarado en la herencia (o el fijado por la Administración tras comprobación) constituye el valor de adquisición del inmueble a efectos del IRPF. Cuando el heredero venda el piso, la ganancia o pérdida patrimonial se calculará como diferencia entre el valor de transmisión y dicho valor de adquisición. Declarar un valor más alto en la herencia puede reducir la tributación futura por IRPF, aunque incrementa la cuota del Impuesto sobre Sucesiones.

¿Es necesario el valor de referencia catastral para inmuebles rústicos?

El Catastro está desarrollando progresivamente los valores de referencia para inmuebles rústicos, pero muchos todavía carecen de él. En ausencia de valor de referencia, la valoración deberá basarse en el valor de mercado, acreditado mediante tasación pericial o mediante comparación con transacciones similares en la zona.

¿Qué documentos se necesitan para valorar correctamente un piso en herencia?

Para acreditar la valoración de un piso heredado se recomienda disponer de: referencia catastral del inmueble, consulta del valor de referencia catastral en la sede electrónica del Catastro, nota simple registral, recibo del IBI del último ejercicio y, si se encarga una tasación, el informe suscrito por el tasador homologado. Con toda esta documentación, la autoliquidación del Impuesto sobre Sucesiones quedará debidamente soportada.