15 May Comprar vivienda sobre plano: garantías legales

Comprar vivienda sobre plano: garantías legales que debe conocer

La compra de una vivienda sobre plano implica el desembolso de cantidades significativas de dinero —generalmente entre el 10% y el 30% del precio total— antes de que la vivienda exista físicamente. Esta característica convierte al comprador en una posición de especial vulnerabilidad frente al promotor, lo que ha motivado una intensa regulación legal orientada a proteger sus intereses. Sin embargo, estas garantías solo funcionan si el comprador las conoce, las exige y las hace constar correctamente en el contrato.

A continuación exponemos el marco legal vigente de las garantías de compra sobre plano en España, los riesgos que deben identificarse antes de firmar y las actuaciones preventivas que reducen la exposición jurídica del adquirente.

Marco legal aplicable a la compra de vivienda sobre plano

La adquisición de obra nueva sobre plano está regulada principalmente por:

• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE): establece los agentes de la edificación, sus obligaciones y el régimen de responsabilidad por defectos constructivos.
• Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, vigente hasta su derogación parcial por la Ley 20/2015, que regulaba la garantía de devolución de anticipos.
• Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras, que actualiza el régimen de garantías de las cantidades anticipadas.
• Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU): cuando el promotor es empresario y el comprador actúa como consumidor.
• Código Civil: supletoriamente en materia de contratos, vicios ocultos y resolución por incumplimiento.

La garantía de devolución de cantidades anticipadas: el aval bancario

La protección más importante para quien compra vivienda sobre plano es la obligación del promotor de garantizar la devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta —más el interés legal del dinero— en caso de que la construcción no llegue a iniciarse, no se concluya en el plazo pactado o no se obtenga la licencia de ocupación o primera ocupación.

Esta obligación, originariamente prevista en la Ley 57/1968 y actualizada por la Ley 20/2015, exige que el promotor constituya alguna de las siguientes garantías por cada cantidad anticipada:

• Aval bancario individual: emitido por una entidad financiera, que garantiza la devolución de las cantidades entregadas más los intereses.
• Seguro de caución: suscrito con una compañía aseguradora autorizada, con las mismas coberturas que el aval.

El Tribunal Supremo, en doctrina consolidada (entre otras, STS de 21 de diciembre de 2015 y STS de 20 de septiembre de 2019), ha establecido que:

• El aval o seguro debe emitirse por cada cantidad entregada y en el momento de su percepción, no de forma genérica.
• Las entidades financieras que reciben los anticipos en cuentas especiales sin exigir el aval pueden ser solidariamente responsables de su devolución.
• La obligación de garantizar los anticipos es irrenunciable e imperativa; cualquier cláusula contractual que la excluya es nula.

Cuenta especial y control de fondos

El promotor tiene la obligación legal de ingresar las cantidades anticipadas en una cuenta bancaria especial y separada de sus fondos propios, destinada exclusivamente a la atención de los gastos de la construcción. Esta exigencia tiene por objeto garantizar que los anticipos de los compradores no se destinen a fines distintos de la edificación contratada.

El comprador debe exigir que el contrato especifique:

• El número de cuenta bancaria especial en la que se ingresarán sus anticipos.
• El nombre de la entidad financiera depositaria.
• La referencia al aval o póliza de seguro de caución que cubre su entrega específica.

Plazos de entrega y consecuencias del incumplimiento

El contrato de compra de vivienda sobre plano debe contener una fecha prevista de entrega. El incumplimiento de este plazo genera para el comprador el derecho a:

• Resolver el contrato y recuperar las cantidades anticipadas con los intereses legales devengados desde la fecha de entrega de cada cantidad, conforme al artículo 3 de la Ley 20/2015.
• Exigir el cumplimiento forzoso del contrato más la indemnización de los daños y perjuicios causados por el retraso (arts. 1101 y 1124 Código Civil).

Para ejercitar el derecho de resolución, el comprador debe requerir formalmente al promotor —mediante burofax o acto de comunicación fehaciente— el cumplimiento en un plazo razonable, antes de instar la resolución judicial o extrajudicial.

Los tribunales han considerado incumplimiento resolutorio los retrasos superiores a seis meses sin causa justificada, aunque la valoración es casuística.

Garantías por defectos constructivos: la LOE

Una vez entregada la vivienda, el comprador queda protegido por el régimen de garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación frente a defectos constructivos. El artículo 17 LOE establece tres plazos de garantía según la gravedad del defecto:

Adicionalmente, el seguro decenal de daños estructurales es obligatorio conforme al artículo 19.1.c LOE y debe ser suscrito por el promotor antes del inicio de la comercialización de las viviendas.

Documentación previa a la firma del contrato sobre plano

Antes de suscribir cualquier contrato de compra de obra nueva sobre plano, el comprador debe revisar y obtener la siguiente documentación:

1. Nota simple registral del solar: para verificar la titularidad del promotor y la ausencia de cargas o hipotecas que puedan afectar a la futura vivienda.
2. Licencia de obras: o, al menos, justificante de su solicitud ante el Ayuntamiento correspondiente.
3. Proyecto básico y de ejecución visado por el colegio profesional competente.
4. Memoria de calidades: descripción detallada de los materiales, acabados y equipamientos de la vivienda.
5. Planos de la vivienda y de las zonas comunes.
6. Aval bancario o póliza de seguro que garantice las cantidades a anticipar.
7. Estatutos y cuotas de participación de la futura comunidad de propietarios.
8. Plazo de entrega con fecha concreta o trimestre de entrega.

La revisión exhaustiva de esta documentación —junto con un análisis legal del contrato— es lo que en el ámbito del derecho inmobiliario se denomina due diligence inmobiliaria, y constituye la herramienta más eficaz para detectar riesgos antes de comprometer fondos significativos.

Cláusulas abusivas frecuentes en contratos sobre plano

Los contratos de compra sobre plano redactados por promotores incluyen con frecuencia cláusulas que el TRLGDCU considera abusivas cuando el comprador actúa como consumidor. Las más habituales son:

• Cláusulas de modificación unilateral por el promotor de la memoria de calidades o del diseño de la vivienda sin compensación.
• Cláusulas de repercusión de incrementos de costes al comprador.
• Plazos de entrega excesivamente amplios o indeterminados que vacían de contenido el derecho de resolución del comprador.
• Exclusión de responsabilidad por retrasos atribuidos a causas de fuerza mayor no definidas con precisión.
• Penalizaciones desproporcionadas para el comprador en caso de desistimiento, sin equivalente para el promotor.

La declaración de abusividad de estas cláusulas conlleva su nulidad de pleno derecho, manteniéndose el resto del contrato si puede subsistir sin la parte declarada nula (art. 83 TRLGDCU).

Qué hacer si el promotor no entrega la vivienda

Ante el incumplimiento del promotor, el comprador debe actuar con celeridad y seguir estos pasos:

1. Requerir fehacientemente al promotor la entrega o el cumplimiento en un plazo razonable, mediante burofax con acuse de recibo.
2. Reclamar la devolución de anticipos al avalista bancario o a la aseguradora, aportando el contrato y los justificantes de pago.
3. Si el promotor se encuentra en concurso de acreedores, personarse como acreedor en el procedimiento concursal con los documentos acreditativos del crédito.
4. Iniciar acción judicial de resolución contractual con reclamación de la devolución de anticipos más intereses y daños.

Preguntas frecuentes sobre la compra de vivienda sobre plano

¿Es obligatorio que el promotor entregue aval bancario por los anticipos?

Sí, es una obligación legal imperativa conforme a la Ley 20/2015. No obstante, en la práctica algunos promotores la incumplen. El comprador debe exigir el aval antes de realizar cualquier pago y negarse a entregar cantidades sin la correspondiente garantía. Si la entidad financiera acepta los anticipos en una cuenta del promotor sin requerir el seguro o aval, puede ser responsable solidaria de su devolución, según la doctrina del Tribunal Supremo.

¿Puedo renunciar a la compra sobre plano si cambio de opinión?

El contrato de compra sobre plano no concede, con carácter general, un derecho de desistimiento al comprador. Si desea resolver el contrato sin causa imputable al promotor, estará sujeto a las penalizaciones pactadas. No obstante, si el promotor ha incumplido alguna obligación —retraso, modificación unilateral de calidades—, puede plantearse la resolución por causa imputable al vendedor.

¿Qué impuestos se pagan al comprar vivienda sobre plano?

La adquisición de vivienda nueva sobre plano tributa por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al tipo reducido del 10% (4% para VPO de régimen especial) y por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo en Andalucía es del 1,2% sobre el valor de escrituración. El IVA se devenga en cada pago parcial realizado durante la construcción.

¿Qué ocurre si la promotora quiebra antes de terminar la construcción?

Si el promotor es declarado en concurso de acreedores, el comprador debe personarse en el procedimiento concursal como acreedor. Paralelamente, puede dirigir la reclamación de sus anticipos directamente al avalista bancario o a la aseguradora, que son garantes solidarios independientes de la situación patrimonial del promotor.

¿Puedo revisar la vivienda antes de firmar la escritura de compraventa?

Sí. El comprador tiene derecho a inspeccionar la vivienda antes de firmar la escritura de compraventa. Es muy recomendable realizarla con un arquitecto técnico o aparejador que pueda identificar defectos de construcción, acabado o instalaciones. Los defectos deben documentarse y comunicarse al promotor antes de la firma para que queden registrados y no se entienda que el comprador los acepta.

¿Qué diferencia hay entre la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación?

La cédula de habitabilidad certifica que la vivienda reúne las condiciones mínimas de salubridad, higiene y solidez exigidas por la normativa. La licencia de primera ocupación es el acto administrativo municipal que autoriza la ocupación del edificio una vez comprobado que la construcción se ajusta al proyecto autorizado. Ambos documentos son necesarios para escriturar, dar de alta suministros y empadronarse.

Si está pensando en comprar vivienda sobre plano en Málaga o ya ha firmado un contrato con un promotor y necesita revisar sus garantías legales, en Orozco & Asociados le asistimos en todas las fases del proceso: desde el análisis previo del contrato hasta la gestión de la escrituración y la reclamación de defectos constructivos.