Gastos de vender un piso en Andalucía

29 Abr Gastos de vender un piso en Andalucía

La venta de un piso en Andalucía conlleva una serie de gastos que el vendedor debe contemplar con antelación para evitar que afecten a la rentabilidad esperada de la operación. La combinación de obligaciones fiscales, costes administrativos y gastos de documentación convierte el conocimiento previo de este mapa de costes en una herramienta imprescindible para cualquier transmitente.

A diferencia de lo que ocurre con el comprador, cuya carga tributaria principal es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el IVA, el vendedor asume obligaciones fiscales propias que nacen directamente de la ganancia obtenida con la transmisión y del incremento de valor del suelo producido durante su titularidad.

Mapa de gastos al vender un piso en Andalucía

Los gastos de vender un piso en Andalucía pueden clasificarse en tres grandes bloques: gastos fiscales, gastos de documentación previa y gastos notariales y registrales. A continuación se analiza cada uno en detalle.

Gastos fiscales: IRPF y plusvalía municipal

Ganancia patrimonial en el IRPF

La transmisión de un inmueble genera, salvo supuestos de exención, una ganancia o pérdida patrimonial que se integra en la base imponible del ahorro del IRPF, conforme al artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

La cuantía de la ganancia patrimonial se determina como sigue:

• Valor de transmisión = precio de venta – gastos y tributos satisfechos por el vendedor con motivo de la transmisión (comisión de agencia, plusvalía municipal, gastos de cancelación de hipoteca).
• Valor de adquisición = precio pagado en su día + gastos e impuestos de la compra (notaría, registro, ITP o IVA e ITPyAJD) + inversiones y mejoras realizadas durante la titularidad.

La diferencia positiva entre ambos valores tributa a los siguientes tipos en la base del ahorro:

La tributación se produce en la declaración de la Renta del ejercicio en que se firma la escritura de compraventa, con independencia de si el precio se abona al contado, en plazos o se difiere en el tiempo (aunque en el caso de operaciones a plazos el artículo 14.2.d de la LIRPF permite imputar la ganancia proporcionalmente a los cobros).

Exenciones aplicables en Andalucía y en todo el territorio nacional

Determinadas circunstancias permiten reducir o eliminar la tributación en el IRPF:

• Reinversión en vivienda habitual (artículo 38 LIRPF): exención total si el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta.
• Mayores de 65 años: la ganancia derivada de la transmisión de la vivienda habitual está exenta sin condición de reinversión. Si se trata de otro inmueble (no habitual), la exención se aplica si el importe se destina a constituir una renta vitalicia asegurada conforme al artículo 38.3 LIRPF.
• Personas en situación de dependencia severa o gran dependencia: la ganancia derivada de la transmisión de la vivienda habitual queda exenta en los términos de la disposición adicional trigésima séptima de la LIRPF.
• Dación en pago: exención prevista en la disposición adicional trigésima sexta de la LIRPF para personas en situación de insolvencia.

Plusvalía municipal (IIVTNU) en Andalucía

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (artículos 104 a 110 del TRLRHL) es un tributo local que grava el incremento del valor del suelo producido entre la fecha de adquisición y la de transmisión. En Andalucía, su gestión corresponde a los ayuntamientos o, por delegación, a organismos provinciales de recaudación como la Agencia Tributaria Municipal de Málaga.

Tras la reforma operada por el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, el contribuyente puede optar entre dos métodos de cálculo:

1. Método objetivo: aplica los coeficientes aprobados por el pleno del Ayuntamiento sobre el valor catastral del suelo.
2. Método real o de plusvalía efectiva: compara el precio de adquisición y el de transmisión del suelo (no de la construcción), tributando exclusivamente sobre el incremento real. Este método es especialmente ventajoso cuando el precio de compra fue elevado o el incremento del mercado ha sido moderado.

Cuando se demuestre que no ha habido incremento real del valor del terreno, el impuesto no se devenga. La acreditación se realiza mediante la comparación de los valores de adquisición y transmisión declarados en escritura pública.

El plazo de presentación es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura. La falta de presentación en plazo genera recargos e intereses de demora. La prescripción del derecho de la Administración a liquidar es de cuatro años desde la finalización del plazo voluntario, conforme al artículo 66 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Gastos de documentación previa

Antes de la firma de la escritura, el vendedor debe obtener y aportar varios documentos obligatorios:

Certificado de eficiencia energética

El Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, que transpone la normativa comunitaria sobre eficiencia energética en edificios, hace obligatorio el certificado energético para la transmisión de viviendas. Debe ser emitido por un técnico habilitado e inscrito en el Registro de Certificados de Eficiencia Energética de la Junta de Andalucía. Su incumplimiento puede dar lugar a sanciones que oscilan entre leve, grave y muy grave según el régimen sancionador del Real Decreto 390/2021.

Certificado de la comunidad de propietarios

Conforme al artículo 9.1.e de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, el vendedor debe aportar un certificado del secretario de la comunidad (con el visto bueno del presidente) que acredite el estado de deudas con la comunidad. Si el vendedor declara estar al corriente pero existen deudas ocultas, el comprador puede reclamar daños y perjuicios. Si el comprador adquiere sin solicitar el certificado, asume la deuda de los tres años anteriores más el año en curso.

Últimos recibos del IBI

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles devenga el 1 de enero. El vendedor debe acreditar que el recibo del año en curso y los de ejercicios anteriores están pagados. En la escritura suele pactarse un prorrateo del IBI del año de la transmisión.

Nota simple del Registro de la Propiedad

Aunque el notario solicita nota simple actualizada de oficio, el vendedor debe tener identificadas las cargas del inmueble (hipotecas, embargos, anotaciones) para planificar su cancelación antes de la firma.

Cédula de habitabilidad

En Andalucía, la Decreto 45/2022, de 29 de marzo suprimió la cédula de habitabilidad para viviendas usadas. Para viviendas de nueva construcción, la aptitud para el uso residencial se acredita mediante la licencia de primera ocupación o la declaración responsable equivalente.

Gastos de cancelación de hipoteca

Si el piso vendido soporta una hipoteca vigente, el vendedor debe cancelarla antes o en el mismo acto de la compraventa. Los costes incluyen:

• Certificado de deuda cero del banco (habitualmente gratuito, aunque puede tener coste según contrato).
• Comisión de cancelación anticipada según las condiciones del préstamo hipotecario (regulada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).
• Arancel notarial de la escritura de cancelación.
• Arancel registral de la inscripción de la cancelación.
• Gestoría si se encarga la tramitación.

Es habitual que la cancelación se coordine con la firma de la compraventa para que el banco acuda a la notaría y reciba directamente su deuda del precio de venta, emitiendo la escritura de cancelación en el mismo acto.

Gastos de gestoría y agencia inmobiliaria

Gestoría

La gestoría tramita la liquidación de la plusvalía municipal, coordina la cancelación registral de la hipoteca y gestiona los modelos fiscales pertinentes. Sus honorarios son libres y varían en función del volumen de trabajo.

Agencia inmobiliaria

Los honorarios de la agencia inmobiliaria suelen situarse entre el 3 % y el 5 % del precio de venta, aunque son completamente libres y objeto de negociación. Como se ha indicado, estos honorarios son deducibles como gasto del valor de transmisión a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF.

Aspectos específicos de la venta de pisos en Málaga

Málaga presenta algunas particularidades que conviene tener en cuenta:

• El Organismo Autónomo de Gestión Tributaria (OAT) del Ayuntamiento de Málaga gestiona la plusvalía municipal para los inmuebles situados en el término municipal de Málaga capital. En otros municipios de la provincia puede ser el propio Ayuntamiento o la Diputación Provincial a través de sus servicios tributarios.
• El mercado inmobiliario malagueño, especialmente en la Costa del Sol y en la capital, registra operaciones frecuentes con compradores extranjeros no residentes, lo que activa la obligación de retención del 3 % del precio a cargo del comprador e ingreso en la AEAT (modelo 211).
• En urbanizaciones y conjuntos residenciales de la provincia, es frecuente que las comunidades de propietarios tengan derramas pendientes por obras en zonas comunes. El vendedor debe asegurarse de que estas derramas no resten valor a la operación o generen reclamaciones posteriores.

Planificación de la venta: el papel del abogado inmobiliario

Una adecuada planificación de la venta, con la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario, permite:

• Calcular con precisión el impacto fiscal antes de aceptar una oferta.
• Verificar el estado registral y catastral del inmueble y resolver incidencias previas.
• Redactar o revisar el contrato de arras o promesa de compraventa de modo que proteja los intereses del vendedor.
• Coordinar la cancelación de hipotecas y cargas previas.
• Obtener los certificados y documentación obligatoria.
• Seleccionar el método de cálculo de la plusvalía municipal más favorable.
• Identificar posibles exenciones o beneficios fiscales en el IRPF.

Si estás planificando la venta de un piso en Málaga o en la provincia y quieres conocer con exactitud el mapa de costes de tu operación, nuestro equipo puede ayudarte. Consulta nuestros servicios de abogados inmobiliarios para compraventas en Málaga.

Preguntas frecuentes sobre los gastos de vender un piso en Andalucía

¿Hay que pagar plusvalía municipal si vendo con pérdidas?

No. Tras la reforma de 2021, si se acredita que el valor del terreno no ha aumentado entre la fecha de compra y la de venta, no se devenga el IIVTNU. Para demostrarlo, basta comparar el componente del suelo en las escrituras de adquisición y transmisión. Si el Ayuntamiento gira de oficio una liquidación sin tener en cuenta esta circunstancia, puede impugnarse en vía administrativa y, en su caso, judicial.

¿Los gastos de la gestoría son deducibles en el IRPF?

Los gastos de gestoría relacionados directamente con la transmisión (gestión de la plusvalía, tramitación de la cancelación hipotecaria) pueden deducirse como gastos del valor de transmisión a efectos del IRPF, siempre que estén debidamente acreditados con factura.

¿Tengo que hacer algo antes de firmar si hay un embargo sobre el piso?

Un embargo anotado en el Registro impide la transmisión del pleno dominio libre de cargas. Antes de la firma debe levantarse el embargo, bien pagando la deuda que lo motivó y solicitando el alzamiento al acreedor, bien consignando el importe en el propio acto notarial si el acreedor comparece. En operaciones con cargas litigiosas, la intervención de un abogado es imprescindible para coordinar la secuencia de pagos y garantías.

¿El vendedor paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales?

No. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un impuesto que recae sobre el comprador en las transmisiones de inmuebles de segunda mano. En Andalucía, el tipo general del ITP es del 7 % del precio de venta desde la modificación introducida por el Decreto-ley 4/2021. El vendedor no es sujeto pasivo de este impuesto.

¿Puedo descontar las obras de reforma realizadas en el piso del cálculo del IRPF?

Sí, si las obras constituyen mejoras o ampliaciones que aumentan la capacidad o funcionalidad del inmueble. Estas inversiones se suman al valor de adquisición, reduciendo la ganancia patrimonial y, por tanto, la tributación. Las reparaciones de conservación o mantenimiento ordinario no son deducibles a estos efectos, aunque sí lo son los gastos de mejoras que hayan obtenido el correspondiente permiso de obras y se puedan acreditar documentalmente.

¿Cuándo caduca el plazo para liquidar la plusvalía municipal en Andalucía?

El plazo voluntario de autoliquidación o declaración es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura. Fuera de plazo, la Administración puede girar liquidaciones con recargo por extemporaneidad (del 1 % al 15 % según el tiempo transcurrido conforme al artículo 27 de la LGT) e intereses de demora. El derecho a liquidar prescribe a los cuatro años contados desde la finalización del período voluntario de declaración.