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Resolvemos copropiedades indeseadas en herencia, divorcio o disolución entre socios. Vía notarial cuando hay acuerdo y vía judicial cuando no lo hay, con planificación fiscal previa (ITP frente a AJD) y gestión de la hipoteca pendiente. Bufete con sede en Ronda (Málaga), Francisco Orozco, colegiado en el ICA Málaga, atención en toda España.
La extinción de condominio (también llamada disolución del condominio, división de la cosa común o extinción del proindiviso) es el procedimiento jurídico mediante el cual se pone fin a una situación de copropiedad sobre un mismo bien, de forma que el inmueble deja de pertenecer a varios copropietarios y pasa a un único titular —o se vende y se reparte el precio—.
El artículo 400 del Código Civil establece que «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común». Es decir: por mucho que el resto se niegue, un solo copropietario puede iniciar la extinción.
No es lo mismo que una compraventa. En la extinción de condominio el inmueble no «cambia de manos» entre extraños: lo que cambia es la cuota de cada comunero. Por eso tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD) y no por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), siempre que la adjudicación sea proporcional y la compensación se haga en metálico —cuestión clave que tratamos más abajo—.
El proindiviso suele ser indeseado: nadie elige tener un piso a medias con su excónyuge ni una casa heredada con tres hermanos. Estos son los cuatro escenarios en los que el despacho interviene con mayor frecuencia.
Tres hermanos heredan el piso de los padres. Uno quiere vender, otro vivir en él, el tercero alquilarlo. Resolvemos extinguiendo el condominio por mutuo acuerdo o, si no lo hay, por la vía judicial del artículo 400 del Código Civil.
El matrimonio se disuelve pero la vivienda familiar permanece a nombre de los dos. La extinción asigna el inmueble a uno solo —normalmente al que conserva el uso— con compensación económica al otro y reorganización de la hipoteca pendiente.
Dos personas compraron juntas un inmueble (parejas de hecho, socios, amigos). La relación se rompe y uno quiere salir. Cuantificamos la cuota, los gastos hechos y formalizamos la salida con un convenio o, si bloquea, instando la división judicial.
El inmueble común tiene hipoteca a nombre de los dos copropietarios. La extinción exige coordinar con la entidad: subrogación, novación con liberación del que sale o cancelación parcial. Lo tratamos en una sección dedicada más abajo.
El procedimiento depende de un único factor: si hay o no acuerdo entre todos los copropietarios. Si lo hay, basta una escritura notarial. Si no lo hay, hay que ir al Juzgado de Primera Instancia por la vía de la división de la cosa común.
Es la opción rápida, barata y discreta. Los copropietarios firman ante notario una escritura de extinción del condominio en la que uno se adjudica el pleno dominio y compensa a los demás. Tributa por AJD. Plazos: 30-60 días si la documentación registral está al día.
Cuando un copropietario se niega o no se puede localizar. Se presenta demanda de juicio ordinario por división de cosa común ante el Juzgado de Primera Instancia. El juez puede acordar la división material si el bien es divisible o, si no, la venta en pública subasta con reparto del precio.
Cuando el inmueble es indivisible —lo habitual en una vivienda— y nadie quiere adjudicárselo asumiendo la totalidad, se vende en subasta judicial. El precio se reparte por cuotas. Asistimos también a inversores que pujan en estas subastas.
El régimen fiscal de la extinción de condominio es el factor que más dinero ahorra —o cuesta— en toda la operación. La diferencia entre tributar por AJD o por ITP puede cambiar el coste fiscal por un factor de cinco. Por eso planificamos siempre la fiscalidad antes de firmar.
Cuando un copropietario se adjudica el bien completo y compensa al resto en metálico de forma proporcional a su cuota, la operación tributa únicamente por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El tipo varía por comunidad autónoma; en Andalucía es del 1,2% sobre el valor del inmueble.
Si la adjudicación no es proporcional —por ejemplo, un comunero con el 25% se queda el inmueble completo y compensa a los demás— se considera que ha habido una transmisión patrimonial onerosa en la diferencia, que tributa por ITP. En Andalucía el tipo general es del 7%. La diferencia con AJD es relevante.
El Tribunal Supremo, en jurisprudencia consolidada (entre otras, STS 1502/2019), ha confirmado que cuando el bien es indivisible —como ocurre con una vivienda— y se adjudica íntegramente a un comunero compensando a los demás en metálico, el exceso de adjudicación no tributa por ITP sino por AJD. Es el régimen aplicable a la inmensa mayoría de extinciones de condominio sobre vivienda.
En el despacho hacemos una simulación fiscal previa antes de redactar la escritura, incluyendo plusvalía municipal y ganancia patrimonial en IRPF cuando proceda.
Una de las situaciones más frecuentes —y peor resueltas por los despachos no especializados— es la extinción del condominio cuando el inmueble tiene una hipoteca pendiente a nombre de varios copropietarios. La extinción civil no «borra» la hipoteca: hay que coordinar con la entidad financiera.
1. Subrogación. El copropietario que se queda con el inmueble se subroga íntegramente en la posición deudora. El banco debe aprobarlo: estudia la solvencia del subrogado como si fuera una hipoteca nueva. Si el perfil es solvente, suele autorizarlo sin novar condiciones.
2. Novación con liberación del codeudor. Se mantiene la hipoteca pero el banco libera expresamente al copropietario que se va, dejando como único deudor al que se queda. Conlleva novación contractual y a veces nueva tasación.
3. Cancelación parcial y nueva hipoteca. El copropietario que se queda firma una hipoteca nueva por el importe pendiente, con la que se cancela la anterior y se abona en el mismo acto la compensación al otro comunero. Suele ser la opción cuando el banco no acepta subrogación ni novación.
Si la escritura notarial adjudica el inmueble a uno solo pero no se libera al otro frente al banco, el copropietario que ha salido sigue respondiendo de la hipoteca como deudor solidario. Si el adjudicatario deja de pagar, el banco le reclamará a él. Es un error grave que vemos con frecuencia en operaciones firmadas sin asesoramiento.
Cuando un copropietario se niega a vender, a comprar la parte del otro o simplemente bloquea la operación, el copropietario que quiere salir no está atrapado. El artículo 400 del Código Civil le da la llave para forzar la disolución.
El procedimiento es el juicio ordinario de división de cosa común, regulado en los artículos 1051 a 1087 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se interpone ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el inmueble. El juez declara la disolución y, si el bien es indivisible, ordena su venta en subasta pública con reparto del precio entre los comuneros según sus cuotas.
En la práctica, la mera interposición de la demanda suele desbloquear negociaciones que llevaban años paradas. La mayoría de procedimientos terminan en acuerdo transaccional antes de la subasta.
Primera valoración técnica del expediente: viabilidad de la extinción notarial o judicial, planificación fiscal previa (ITP frente a AJD) y gestión de la hipoteca pendiente. Atención directa del letrado titular.
Es el procedimiento jurídico que pone fin a una copropiedad sobre un inmueble. Tras la extinción, el bien deja de pertenecer a varios titulares y pasa a un único propietario que compensa a los demás en metálico, o se vende y se reparte el precio. El artículo 400 del Código Civil permite a cualquier copropietario instar la disolución en cualquier momento, sin necesidad de acuerdo de los demás.
Si hay acuerdo entre todos los copropietarios, la vía notarial se resuelve en 30 a 60 días desde que la documentación registral está completa. Si no hay acuerdo y hay que ir al juzgado por la vía de división de cosa común, el procedimiento suele durar entre 12 y 24 meses, dependiendo del partido judicial y de si el inmueble necesita ser tasado y subastado.
El artículo 400 del Código Civil establece que «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad». Cualquier comunero puede instar la división judicial aunque el resto se oponga. Se presenta demanda de juicio ordinario; el juez ordena la división material si el bien es divisible o, si no, su venta en pública subasta con reparto del precio según las cuotas.
La extinción civil no cancela la hipoteca: el copropietario que sale sigue respondiendo frente al banco salvo que se le libere expresamente. Hay tres caminos: subrogación del copropietario que se queda, novación con liberación del codeudor o cancelación y nueva hipoteca. El banco decide en cada caso. Firmar la escritura notarial sin coordinar con la entidad es uno de los errores más graves que vemos.
En la compraventa el inmueble se transmite entre personas distintas y tributa por ITP (6-10% según comunidad). En la extinción de condominio el bien ya era de los copropietarios y solo cambia el reparto de cuotas, por lo que tributa por AJD (0,5-1,5%). Cuando el bien es indivisible —una vivienda lo es— el exceso de adjudicación a favor del adjudicatario también queda en AJD según jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo.
Sí. Tanto si la extinción es por acuerdo como si es por sentencia, hay que otorgar escritura pública ante notario y posteriormente inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad. Sin inscripción registral el adjudicatario no puede vender, hipotecar ni acreditar la titularidad exclusiva frente a terceros.
Los costes se componen de cuatro partidas: notaría, registro, impuesto (AJD o ITP según el caso) y honorarios de abogado. La cifra concreta depende del valor de tasación del inmueble, de la comunidad autónoma y de la vía elegida (notarial es más barata que judicial). En el despacho presupuestamos por escrito antes de iniciar la operación.
Estudiamos su caso, identificamos la vía procesal —notarial o judicial—, calculamos el coste fiscal real y diseñamos la estrategia frente al banco si hay hipoteca pendiente. Atención directa del letrado titular.
