Hipotecas con gastos incluidos

Uno de los servicios más demandados a nuestro abogado hipotecario de Sevilla, es el de asesoramiento acerca de las diversas opciones disponibles en cuanto a préstamos hipotecarios se refiere.

En la actualidad, las entidades bancarias y cajas comercializan una amplia variedad de productos hipotecarios y es necesario conocerlos y analizarlos al detalle para decidir sobre cuál es el más conveniente para nosotros.

Uno de los préstamos hipotecarios a los que podemos acceder es la llamada hipoteca con gastos.

¿Qué es la hipoteca con gastos incluidos?

En la época del boom inmobiliario las entidades bancarias y cajas de ahorros lanzaron todo tipo de productos hipotecarios para atraer a los miles de futuros compradores, solicitantes de un préstamo hipotecario.

Uno de los productos más comercializados era la hipoteca con gastos incluidos. Se trata de un tipo de préstamo hipotecario en el que se ofrece el importe total del inmueble que se va a adquirir, es decir el 100% de su valor y, además, se podían sumar los gastos inherentes a la compraventa: gastos de registro, de gestoría etc. Incluso en algunos casos, el préstamo podía incluir una cantidad adicional destinada a otro tipo de gastos, relacionados con la reforma de la vivienda, mobiliario etc.

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, este tipo de préstamos hipotecarios desaparecieron de la oferta de productos hipotecarios bancarios. Entre otras cosas, la burbuja inmobiliaria ha supuesto que tanto entidades bancarias como particulares, sean ahora mucho más prudentes respecto a la solicitud de hipotecas.

Pero, esta aparente desaparición de las hipotecas al 100% más gastos, no significa que el producto no siga existiendo. En determinados casos, el banco o caja puede aprobar un préstamo hipotecario con estas características.

¿Cómo conseguir una hipoteca 100% más gastos incluidos?

Para obtener un préstamo hipotecario del total del valor de compra del inmueble más los gastos, es necesario que lo solicitemos a nuestro banco y comencemos una negociación sobre las condiciones.

Se trata de un tipo de hipoteca que, por sus características, no se concede a todos los solicitantes, por lo que deberemos reunir una serie de requisitos específicos.

Deberemos tener en cuenta además que este tipo de hipotecas más gastos tendrán una serie de características, que suelen ser unos plazos de amortización más largos, es decir, que el periodo que tendremos para pagar el préstamo se alargará hasta los 35 o 40 años.

Esto significa que las cuotas mensuales se reducirán al ampliar los años para devolver el préstamo. Por el contrario, tengamos en cuenta que esto implicará que acabemos pagando más intereses.

También es muy habitual que este tipo de préstamos hipotecarios se reserven solo para aquellos inmuebles que son propiedad del banco. De esta forma, el banco favorece la compra de sus propios activos. La ventaja de esto sería que muy probablemente nos ahorremos el coste de la tasación, ya realizada por la entidad bancaria.

Como normal general, es fácil suponer que al tratarse de un préstamo de más riesgo que una hipoteca habitual, el banco pida una serie de garantías adicionales:

• Solvencia: los solicitantes de este tipo de préstamos deberán demostrar que cuentan con una solvencia suficiente para poder afrontar el pago del préstamo. Esto significa que se verificará si hay una gran estabilidad laboral, si los ingresos son más bien elevados.

En el caso de que no ofrezcamos las suficientes garantías con respecto a nuestra solvencia, es posible que el banco nos solicite una garantía adicional. Estas garantías suelen ser o bien disponer de otros inmuebles o bien tener un avalista dispuesto a que responda por nosotros.

• Sin deudas: para considerarnos como una persona con la suficiente solvencia también se tendrá en cuenta que no tengamos deudas o que no estemos incluidos en ficheros de morosidad, como podría ser el ASNEF.
• Vinculación con la entidad bancaria: la concesión de este tipo de hipoteca suele estar asociada a la contratación por parte del solicitante de varios productos bancarios adicionales, como seguro de la vivienda, seguros de vida etc.
• Inmueble propiedad del banco: en casi todas las ocasiones, la concesión de este tipo de préstamos al 100% más gastos está supeditada a que se realice la compra de un inmueble cuya titularidad pertenece al banco.

Estos son algunos de los requisitos que puede exigirnos la entidad bancaria para tomar en consideración nuestra solicitud de una hipoteca al 100%.

Tengamos en cuenta que estos requisitos pueden variar sensiblemente de una entidad a otra y que además podemos encontrarnos con condiciones adicionales, por lo que nuestra sugerencia, como abogados hipotecarios especialistas, es que realice la solicitud en diferentes bancos y cajas para poder comparar las condiciones de cada uno de ellos.

Debemos tener presente en cualquier caso que, aun cumpliendo este tipo de requisitos, la entidad bancaria puede denegarnos la concesión de este tipo de hipoteca ya que se trata de un tipo de préstamos extremadamente riguroso y por tanto que se concede en muy pocas ocasiones.

Es posible que se nos ofrezca una hipoteca intermedia, en la que el préstamo si cubra el 100% del valor del inmueble, pero no los gastos. En esta situación, tendremos que tener ahorrado el importe correspondiente a los gastos de compraventa y constitución de la hipoteca.

Ventajas e inconvenientes de las hipotecas 100% más gastos

Cualquier producto bancario debe ser analizado para conocer todas las características e implicaciones de su contratación. Todos ellos nos pueden aportar una serie de ventajas e inconvenientes que debemos analizar con detalle antes de tomar una decisión. Por supuesto es más que aconsejable, casi obligatorio, solicitar información en distintas entidades sobre el mismo producto, para poder elegir el más conveniente.

Como ventajas podemos señalar:

• No es necesario contar con muchos ahorros para llevar a cabo la compra del inmueble.
• En muchas ocasiones, nos ahorraremos el coste de tasación, que puede alcanzar hasta los 400 euros, ya que este tipo de hipotecas se suelen conceder para la compra de un inmueble propiedad de la entidad bancaria.
• El plazo de amortización es mayor, pudiendo rondar los 40 o incluso 50 años. Esto implicará que el importe mensual del préstamo será menor, lo que nos dejará con más dinero disponible cada mes.
• Ahorro de IVA: la mayoría de las viviendas propiedad de entidades bancarias suelen ser viviendas de segunda mano. Esto significa que no tendremos que hacer frente al IVA, sino al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo importe es menor.

Las hipotecas 100% mas gastos no están exentas de inconvenientes, que también deberemos tener en cuenta.

• El endeudamiento con este tipo de hipotecas es mayor ya que pagaremos más intereses. El importe solicitado es del 100%, al que deberemos sumar los gastos. Esto incrementa el importe del préstamo y por tanto los intereses que a la larga pagaremos por él.
• Vinculación: los productos que la entidad bancaria nos obligará a contratar como condición para la concesión del préstamo serán varios. Se trata de productos que en ocasiones son más elevados que otros productos similares de otras compañías, por ejemplo, los seguros.
• Poca variedad: como la mayoría de estas hipotecas solo se conceden cuando adquirimos un piso del banco o caja, tendremos menos variedad donde elegir en cuanto a inmuebles. Además, los precios de estos en ocasiones son algo más elevados con respecto a los precios medios por zona y características comercializados por particulares.

Conseguir una hipoteca al 100% más gastos es posible, aunque bastante complicado. En cualquier caso, si está buscando la concesión de un préstamo hipotecario, le recomendamos contactar con nuestro abogado hipotecario de Sevilla que le ofrecerá asesoramiento especializado acerca de las mejores opciones.